借り換えする時に多額の借金がある場合は…

住宅ローンの借り換えの審査がある際に、実は消費者金融から多額の借金がある場合ってどうなのでしょうか?

よくあるケースだと思います。

借金の額にもよりますが、銀行マンが住宅ローンの借り入れや借り換えを審査する際に、一つの基準があるようです。

それは返済率(年間の借金額/年収*100)が20%~30%であることが審査条件になります。

よく車のローンやクレジットカードのリボ払いなどは大丈夫だろうと思っている方が多いと思いますが、年間の借金額はそれらも含めてすべての借金額となるので気をつけましょう。

一度ご自身で返済率を計算してみてください。

40%を越えるようなら、まず審査は通りません。

そこで普通の人は思うはずです。

銀行に自分の借金額なんてわからないだろうと。

でもそれがわかっちゃうんです。

銀行や消費者金融はCCB(日本信用情報機構)やCIC(個人信用情報機関)でつながっているので、誰がどれ位の借金があるかなんて容易に把握できるのです。更に事故情報とかもです。

だから銀行は基本的に、消費者金融の借金額まで把握できると思ってください。

できれば今のうちに借金を清算して身軽になってから住宅ローンやその借り換えの審査を受けるのが良いと思います。

住宅ローンの借り換えをさらに2比較

当面の返済額を抑えたい!

これはとりあえず、今の適用金利より低い金利の住宅ローンに借り換えをすることです。

今の住宅ローンよりも金利が低いものを探してみましょう。

特に、固定期間選択型を選んで、当初の固定期間が終了してしまっている場合には、優遇幅が小さく、適用金利が高くなっている人も多いでしょう。

数年前に比べ、現在の住宅ローンは優遇幅が大きくなっていますので、より低い金利のものへの借り換えができる可能性があります。

また、変動金利型で借り入れしている場合も、以前より優遇幅が大きなものが出てきていますので、同じ変動金利でも返済額を引き下げることが可能です。

全期間固定金利などを借り入れしている場合には、比較的金利が高いので、より金利が低いものを見つけるのは簡単です。

しかし、固定金利から、3年固定や変動金利型などに借り換えをすると、将来の金利変動リスクを負うことになりますので、注意が必要です。

ただ、どうしても毎月の返済額を引き下げる必要がある、という場合には、今をまず乗り切ることが大切ですので、金利タイプを変えて借り換えすることも仕方ないでしょう。

このような場合には、なるべく早く家計を改善するなどの対策も必要となります。

各金融機関では、借換効果のシミュレーションもしてくれますが、何のために借り換えたいのか、を明確に伝えないと、「返済額が上がってしまうので効果がない」
と言われてしまうということもあるようです。

借り換えの目的によっても、選ぶべき住宅ローンは異なりますので、目的を明確にしてから、借り換えの検討を行いましょう。

住宅ローンの借り換えをさらに比較

金利上昇のリスクを小さくしたい!

当初、住宅ローンを組む際に、変動金利や3,5年固定などで借り入れした場合、初めのころはいいですが、いざ金利の見直しの時期になるととても悩むとよく言われます。

中には金利の状況によっては返済額がアップしてしまったという人もよく聞きます。

私の場合、住宅ローンは10年固定です。

もちろん独自に、いろいろ住宅ローンの金利比較をしたのですが、当時担当だった銀行マンから3年,5年なんてあっという間に過ぎちゃいますから、最初は眺めの固定金利にしといたほうが無難です。

なんていわれたので、とりあえず10年にしただけなのですが…

でも、10年後の金利上昇のことを考えるとたまに心配になります。

なので、住宅ローンの借り換えについては早め早めに比較して検討をした方が良さそうです。

そこで私なりに住宅ローン借り換えの比較をして調べました。

将来の金利上昇が心配な場合は、残りの返済期間を固定するような住宅ローンに借り換えした方がよいです。

もしくは、再度、複数年の固定金利期間で借り換えを検討する、です。

固定金利に変更すれば、今後、世の中の金利が上昇しても、返済額は今のままとなるからです。

その理由は、今後間違いなく金利は上がるからです。

ただし、この場合の借り換えは、その時点での金利が今と同程度ということが前提なので注意してくださいね。

金利が低い今だからこそ早めに借り換えを比較検討しましょう。

住宅ローンの借り換え比較

目的1 総返済額を減らしたい!

これについて説明しますね。

仮に、住宅ローン金利を借り換え後に全期間固定金利型とした場合は、総返済額を減らすことができます。

現在の金利と比較しても低い固定金利であれば、それに借り換えることで毎回の返済額、そして総返済額を減らすことが可能なんです。

ただ、住宅ローンの借り換えには借り換え手数料や登記費用などの別途費用がかかります。

そういった支払額を考慮して比較したとしても、なお総返済額がへらせるかがポイントです。

さら、当初から住宅ローンを旧住宅金融公庫等で組んでいる場合で、団体信用生命保険を別に支払っている場合は、仮に銀行ローンの商品へ借り換えを行うことにより、保険料を見直すことによってその分の支払いがなくなります。

つまりトクするわけです。

また、最近の住宅ローンは以前のものに比較すると金利優遇面で優位な商品が増えてきました。

例えば、現在の住宅ローンが複数年固定選択型の場合であっても、借り換え後のローン金利は店頭金利よりも1.0%優遇されたり、結果的に総返済額を減らすことが可能な商品もあるようです。

その場合、住宅ローンの借り換え後にどれくらいの軽減額の効果があるかどうかを比較することでわかりやすくなりますよ。

住宅ローンの借り換え

毎月返済している住宅ローンも、より好条件の付いた有利な住宅ローン商品があれば、別の金融機関へ借り換えをするケースが出てくると思います。

それを住宅ローンの借り換えといいます。

住宅ローンの借り換えを考える際に、基本的なポイントがあります。

それは…
○はじめに組んだ住宅ローン金利と、借り換えをしようとする商品の金利が1.0%以上の差があること。

○残りの返済期間が10年以上あること。

○残りの残高が1,000万円以上あること。

これは以前まで考えられていた住宅ローン借り換えの際の基本的な判断基準です。

一般的には旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)から固定金利で借り入れしていた人が、毎回の返済額を抑えるために変動金利などの金利が低いプランへ借り換えることが目的で、そうすることによって、全体支払額も少なくすることがでたのです。

しかし、最近では多様化された住宅ローンの商品があり、必ずしもこの判断基準に当てはまらないケースもあるようです。

また、現在いろいろな金利タイプがあり、その個人が現在どのような住宅ローンを借り入れしているかや、その個人個人の家計の状況や今後のライフプランによっても、住宅ローンの借り換えをする目的が以前と変わってきているのです。

私たちにとって、住宅ローンの借り換えをすることで起こるメリット・デメリットを整理しておくことは大変重要だと思います。

では、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

ポイントは借り換えの目的によって違うようです。

目的1 総返済額を減らしたい
目的2 金利上昇リスクを避けたい
目的3 当面の返済額を抑えたい

それぞれどのようなメリット、デメリットがあるのか…

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅のメリットとしては主に税金優遇があります。

長期優良住宅は劣化対策や耐震性など、住宅そのものを良質にさせ、性能を高めるために施された住宅です。

ですから、建築コストは一般的な住宅よりも高くなるデメリットがある反面、品質の良い住宅ストックとして将来にわたり残せる、という面から様々な優遇措置がはかられるメリットがあるのです。

メリット1  住宅ローン減税
平成21年度から適用される、住宅ローン減税では、一般住宅で500万円の最大控除が受けられます。
しかし、長期優良住宅の場合は、最大600万円までの控除があります。

メリット2 投資型減税
住宅ローンを組まないケースで長期優良住宅を取得する場合に適用されるのが、投資型減税です。
長期優良住宅にするための性能強化費用相当分の10%相当額がその年の所得税から控除されます。
この投資型減税は平成23年12月31日まで実施されます。

メリット3 各種税金の軽減
長期優良住宅の認定を取得すると住宅ローン減税のなどの他に、(不動産所得税)(登録免許税)(固定資産税)の負担も軽減されるのです。

「登録免許税」の保存登記費用は0.1%(一般は0.15%)なので評価額2,000万円の住宅であれば2万円(一般は3万円)。

「不動産取得税」は1,300万円を控除(一般は1,200万円)されるので、評価額2,000万円の場合2,000万円-1,300万円=700万円に税金(現在3%)がかかり、700万円×0.03=21万円(一般は800万円×0.03=24万円)。

「固定資産税」は5年目まで(一般は3年目まで)1/2軽減されるので、4~5年目の評価額2,000万円の場合2,000万円×1.4%(固定資産税率)=28万円の固定資産税が半分の14万円となり、4~5年目の2年間で28万円(一般の場合軽減措置がなくなるので2年間で56万円)。

メリット4 フラット50の創設
これは税金面での優遇措置ではないですが、民間金融機関が認定した長期優良住宅については最長で50年の住宅ローンをくめるということです。

メリット5 フラット35Sの拡充
長期優良住宅の取得支援制度(フラット35S)は、省エネルギー性、バリアフリー性、耐震性、耐久性・可変性のいずれか1つの基準を満たす住宅について、10年間金利を0.3%優遇するものです。

認定長期優良住宅では、この金利優遇(0.3%)が20年間に延長されます。

このように税金優遇の面で、長期優良住宅のメリットがあるのでぜひ活用したものですね。

→積水ハウスのアフターサービス定期点検は内容頻度が充実してます!

長期優良住宅とは?

長期優良住宅とは政府が打ち出した住宅の長寿命化に関する施策です。

正しくは「長期優良住宅普及促進事業」といいますが、住宅供給の主要な供給先である中小企業生産者、つまり地元の工務店などが長期に渡り住み続けることができるような住宅供給を促進させ、良質な住宅を建てましょう、という施策です。

つまり簡単に言うと、ストック型循環社会への取り組みとして、いい家をつくって、ちゃんとメンテナンスができるようにして、長く住み続けましょう、というものです。

なぜそんなことをするかというと、日本の住宅寿命は欧米に比べて極めて短いという現実があります。

平均築後年数をみても、日本の住宅は30年で壊されています。

でも、アメリカは平均55年、イギリスで77年というふうに日本の住宅を圧倒しているのが現状なんです。

せっかくつくった家をたった30年で壊すなんてもったいないとおもいませんか?

しかも30年後という期間を考えると、日本の高額住宅ローンを返済し終える頃です。

でもその頃には住宅の価値はほぼゼロになっているででしょう。

だから住宅への投資が資本として蓄積されにくい状況な訳です。

家計にしめる住宅ローンの負担が重く、豊かさが感じられないこと自体が問題視されているのです。

長期優良住宅とはこういう背景から生まれた、従来の住宅消費型から住宅ストック重視へ社会へ…という住宅政策目標がなのです。